La primera regla vinculante establece que: «Una persona tendrá
la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago
de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere
ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al
reclamante, por haberse extinguido el mismo» (Poder Judicial
2012, pp. 30-31).
El Colegiado Supremo hace referencia como tema
fundamental a cuáles son los requisitos copulativos para la
configuración de la precariedad en un inmueble. En tal sentido, lo
primordial, no es el pago de la renta por parte del ocupante, sino
que haya ausencia de título o que, habiéndolo, este se haya
extinguido
La segunda regla vinculante sanciona que: «Cuando se hace
alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se
está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título
de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la
parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el
derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer»
(Poder Judicial 2012, p. 31).
La segunda regla vinculante sanciona que: «Cuando se hace
alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se
está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título
de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la
parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el
derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer»
(Poder Judicial 2012, p. 31).
Al respecto el magistrado Lama More, señala que «El Pleno
Casatorio reconoce que el desalojo por precario es una acción en
el que –en la vía sumarísima– se controvierte el derecho a la
posesión del bien que está en poder del demandado; deja claro
que en este caso el derecho en disputa no será la propiedad, sino
el derecho a poseer; esto resulta relevante pues el debate y la
prueba del derecho posesorio que invocan las partes, debe ser
directo y de rápida probanza; el sumarísimo aleja la complejidad
del debate y de la prueba» (2013, p. 34).
Siendo la posesión el tema relevante en la presente regla, se
ha considerado por conveniente citar conceptos doctrinarios como
el señalado por el jurista Jorge Avendaño, quien considera que «es
poseedor todo aquel que ejercita de hecho algún poder inherente
a la propiedad. Por cierto, que el poseedor puede ser el
propietario. Con gran frecuencia lo es y en ello radica el
fundamento de la protección posesoria. Al ejercitar las facultades
de que está investido, el propietario posee. Sin embargo, el
poseedor puede no ser el propietario. Puede incluso se un ladrón
o usurpador —es decir, una persona sin derecho— pero que de
hecho ejercita poderes de propietario». (2017, p.32). Por su parte,
Gonzales señala que «La sola posesión es el control voluntario de
un bien, con relativa permanencia o estabilidad, destinado al
beneficio propio (autónomo), cuya finalidad es el uso y disfrute en
cualquier momento, sin necesidad de un título jurídico que sirva
de sustento» (2015, p. 147-148)
del Código Procesal Civil, «el sujeto que goza de legitimación para
obrar activa no solo puede ser el propietario, sino también, el
administrador y todo aquel que se considere tener derecho a larestitución de un predio. Por otra parte, en lo que atañe a la
legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esa
situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho
a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo
o el que tenía feneció» (Poder Judicial 2012, p. 31).
Con esta interpretación la Suprema precisa quiénes son los
sujetos que gozan de legitimidad para obrar activa y pasiva. De esa
manera «se identifica las dos posiciones que deben ser evaluadas
por los jueces: el demandante, quien debe probar tener un título
que le permita poseer el bien que no ocupa (todo aquel que
ostente un derecho a la restitución del predio - derecho a la
posesión); y el demandado, quien debe acreditar que su posesión
actual está amparada en un título vigente (debe acreditar que no
hay ausencia de título o que su título no ha fenecido)» (Del Risco
2016, p. 138).
La quinta regla vinculante enuncia determinadas situaciones
comunes de precariedad. Formula casos que han sido conocidos
por la judicatura y da pautas para su solución. Considera como
supuestos de posesión precaria a los siguientes:
El supuesto 5.1 señala «Los casos de resolución extrajudicial
de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429° y
1430° del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión
precaria por haber fenecido el título que habilitaba al dem
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