DERECHO NORMAS Y JURISPRUDENCIA: 04/26/22

martes, 26 de abril de 2022

Putin, de salvador a destructor de Rusia

DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE RENTA

El artículo 586 del Código Procesal Civil (“CPC”) señala que el desalojo procede tanto contra el precario como contra el arrendatario: “Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución”.

El desalojo contra el precario se activa cada vez que el poseedor no cuenta con un título o habiéndolo tenido, éste ya feneció o venció. ¿Y cuándo se aplicará el desalojo contra el arrendatario? Para que se justifique el que el CPC distinga al precario y arrendatario como sujetos pasivos del desalojo, debemos encontrar un supuesto en donde ambos no se superpongan; es decir, debe haber un supuesto en donde el arrendatario –sin llegar a ser un precario -pueda ser demandado por desalojo. ¿Cuál es este supuesto?

El artículo 1704° del Código Civil (“CC”) nos ayuda a encontrarlo: “Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución”.

Entonces, con ocasión de un contrato de arrendamiento –que es en donde me voy a enfocar– el arrendador está facultado a demandar el desalojo en dos casos: (i) cuando ya cursó a su contraparte el aviso de conclusión del arrendamiento; y (ii) cuando el plazo determinado del arrendamiento ha transcurrido en exceso (vencimiento del plazo).

En el supuesto (i) estamos ante un arrendamiento de duración indeterminada (regulado en el 1703 CC)[1], en donde el arrendador, por haber cursado el aviso de conclusión solicitando la devolución del bien, ha generado el fenecimiento del título de su contraparte, convirtiéndolo en precario. Este primer supuesto del 1704° CC es equivalente a lo que el 586° CPC denomina “desalojo contra el precario”.

Por su parte, el supuesto (ii) del 1704° CC hace referencia a un arrendamiento cuyo plazo –que fue pactado como “determinado”– ya concluyó, pero el arrendador ha omitido enviar el aviso comunicando la finalización del contrato, con lo cual el inquilino, antes que convertirse en un poseedor precario, mantiene a su favor un título, el cual ha pasado a ser de duración indeterminada. ¿Puede el arrendador, en este escenario, demandar por desalojo a su contraparte? El 1704 CC expresamente lo faculta a ello, pero a diferencia del caso anterior, la causal no será la de posesión precaria, sino simplemente la conclusión del plazo originalmente pactado por las partes en el arrendamiento.

¿Y será necesario que en este caso, previamente a la interposición de la demanda (invocando la causal de “vencimiento de plazo”), el arrendador solicite la devolución del bien o comunique su intención de dar por concluido el contrato? Claro que no, porque de hacerlo el desalojo ya no se sustentaría en el “vencimiento del plazo”, sino en la “posesión precaria” del (hasta entonces) arrendatario, cuyo título habría fenecido producto de dicha comunicación (con ello, además, no se dejaría espacio para que el desalojo por vencimiento del plazo pueda funcionar de manera autónoma al desalojo por posesión precaria).

Entonces, el 1704° CC y el 586° CPC coinciden, en tanto regulan –por separado– las dos razones por las que se puede demandar el desalojo dentro de una relación de arrendamiento: (i) si el plazo determinado del arrendamiento ya transcurrió, y pese a ello el arrendatario se mantiene en posesión del bien, sin que el arrendador haya solicitado aún la restitución, la causal será la de posesión precaria; en cambio (ii) si al arrendador ya solicitó al arrendatario la devolución y pese a ello éste se resiste a la entrega, entonces estamos ante un poseedor precario (título fenecido), y será ésta la causal para pedir el desahucio.

Muy distinto sería el caso de un contrato de arrendamiento de duración determinada, en donde a mitad del plazo, y debido al incumplimiento en el pago de la renta, el arrendador demanda el desalojo por la (inexistente) causal de “incumplimiento en el pago de la renta”. ¿De dónde ha nacido la idea de que existe, dentro del arrendamiento, esta causal de desalojo? Es probable que la confusión se genere a partir de la redacción del 585° CPC: “Procede, a decisión del demandante, el acumular la pretensión de pago de arriendo cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Si no opta por la acumulación, el demandante podrá hacer efectivo el cobro de los arriendos en el proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza” (el énfasis es mío).

La norma hace referencia a un desalojo que se fundamenta en “dicha causal”. Diera la impresión que esa “causal” es el incumplimiento en el pago de la renta. Sin embargo, esto es un error. El 585° CPC debe ser interpretado en el sentido que el desalojo no procede per se por la falta de pago de la renta; mientras haya incumplimiento de dicho pago pero el título del arrendatario se mantenga vigente, no se podrá demandar el desalojo. Si lo que busca el arrendador es recuperar la posesión porque el arrendatario viene incumplimiento el pago de la renta, deberá primero dejar sin título a su arrendatario, y para ello requerirá resolver el contrato.

Y es que cuando el arrendador exige la devolución no es porque le deban dinero. La (verdadera y única) razón de dicha exigencia es que el título de su contraparte ha decaído (fenecido), y si esta es la razón entonces no dejamos de estar ante un desalojo contra un poseedor sin título, por lo que la causal será la de posesión precaria.

Esto queda confirmado por lo dispuesto en el artículo 1697 CC: “El contrato de arrendamiento puede resolverse si el arrendatario no ha pagado la renta”. Es decir, el incumplimiento del arrendatario lo que le otorga al afectado es el derecho de resolver el contrato, para generar así el fenecimiento de su título y a partir de ello exigir la devolución del bien. Pero nótese que esto no es ninguna novedad, sino simplemente la aplicación de una regla general: no se puede pretender la restitución de las prestaciones (en este caso la devolución del bien) si primero no se ha dejado sin efecto la relación jurídica creada, que es la que justifica que las partes conserven dentro de su patrimonio dichas prestaciones.

Pensemos por ejemplo en una compraventa en donde, producto del incumplimiento en el pago del precio, el vendedor desea recuperar la propiedad y posesión del bien. ¿Qué ocurrirá si demanda la restitución de la posesión por incumplimiento del pago? Lo primero que un Juez sensato le exigirá será acreditar que el contrato ha quedado RESUELTO, porque sólo así se justifica que el comprador quede obligado a restituir la posesión. Esta es una regla que ha sido reconocida en la Sentencia del IV Pleno Casatorio y de la cual no se escapa ningún contrato, incluido el arrendamiento.

En conclusión, en un caso de arrendamiento el desalojo procede por dos causales: (i) por posesión precaria, lo cual presupone que el arrendador generó el fenecimiento del título de su contraparte mediante la solicitud extrajudicial de devolución del bien; y (ii) por el vencimiento del plazo pactado originalmente por las partes, y siempre que el arrendador no haya solicitado extrajudicialmente la restitución, pues en ese caso la causal del desalojo ya pasaría a ser la de posesión precaria. ¿Y el desalojo por incumplimiento del pago de la renta? No existe. Lo que debe hacer el arrendador contra el arrendatario moroso es resolverle el contrato, y en ese caso el desalojo deberá sustentarse en la causal de posesión precaria, pudiendo acumularse a dicha pretensión el pago de las rentas devengadas (art. 585° CPC).

¿Y genera algún efecto práctico esto que vengo señalando? Por supuesto que sí.

Imaginemos que A arrendó su inmueble a B por 1 año. El plazo ya transcurrió y B, quien adeuda 4 meses de renta, permanece en posesión del bien. “A” solicita mediante carta notarial la restitución de la posesión. De acuerdo con el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil de noviembre del 2017 (el “Pleno”), una vez que el arrendatario es convertido en precario deja de existir renta (controversia sin cuantía), por lo que la competencia para el desalojo le corresponderá al Juez Especializado (JE) y nunca al Juez de Paz Letrado (JPL).

Hace poco oí una opinión según la cual, en el caso recién planteado, pese a que el arrendador convirtió a su contraparte en precario, el competente en el desalojo será el JPL si es que el arrendador invoca la causal de “incumplimiento en el pago de la renta”. Esta opinión no toma en cuenta lo que he venido señalando: no es el incumplimiento en el pago de la renta lo que abre las puertas del desalojo, sino el hecho de haber provocado el fenecimiento del título de la contraparte, con lo cual nos guste o no –y en aplicación el Pleno– el inquilino ha devenido en precario, correspondiéndole la competencia al JE.

Entonces, lamentablemente, no cabe la posibilidad de que alguien que ya constituyó en precario a su contraparte se sustraiga de los efectos del Pleno invocando la (inexistente) causal de desalojo por falta de pago. El Pleno es grave porque no deja escapatoria. Antes que fabricar causales de desalojo que no existen para “burlar” los efectos del Pleno, lo que debemos hacer es reconocer la gravedad del mismo y generar una corriente de opinión que “obligue” a nuestros magistrados a enmendar el rumbo.

[1] Podrá ser de duración indeterminada ya sea porque así se pactó desde el inicio en el contrato o porque habiendo tenido originalmente un plazo determinado, el mismo ya venció, habiéndose mantenido el arrendatario en posesión sin que el arrendador le haya exigido la devolución, con lo cual el arrendamiento subsiste pero su plazo se “transforma” en uno de tipo indeterminado.

IV PLENO CASATORIO---DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO----

La primera regla vinculante establece que: «Una persona tendrá
la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago
de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere
ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al
reclamante, por haberse extinguido el mismo» (Poder Judicial
2012, pp. 30-31).
El Colegiado Supremo hace referencia como tema
fundamental a cuáles son los requisitos copulativos para la
configuración de la precariedad en un inmueble. En tal sentido, lo
primordial, no es el pago de la renta por parte del ocupante, sino
que haya ausencia de título o que, habiéndolo, este se haya
extinguido

La segunda regla vinculante sanciona que: «Cuando se hace
alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se
está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título
de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la
parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el
derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer»
(Poder Judicial 2012, p. 31).
Al respecto el magistrado Lama More, señala que «El Pleno
Casatorio reconoce que el desalojo por precario es una acción en
el que –en la vía sumarísima– se controvierte el derecho a la
posesión del bien que está en poder del demandado; deja claro
que en este caso el derecho en disputa no será la propiedad, sino
el derecho a poseer; esto resulta relevante pues el debate y la
prueba del derecho posesorio que invocan las partes, debe ser
directo y de rápida probanza; el sumarísimo aleja la complejidad
del debate y de la prueba» (2013, p. 34).
Siendo la posesión el tema relevante en la presente regla, se
ha considerado por conveniente citar conceptos doctrinarios como
el señalado por el jurista Jorge Avendaño, quien considera que «es
poseedor todo aquel que ejercita de hecho algún poder inherente

a la propiedad. Por cierto, que el poseedor puede ser el
propietario. Con gran frecuencia lo es y en ello radica el
fundamento de la protección posesoria. Al ejercitar las facultades
de que está investido, el propietario posee. Sin embargo, el
poseedor puede no ser el propietario. Puede incluso se un ladrón
o usurpador —es decir, una persona sin derecho— pero que de
hecho ejercita poderes de propietario». (2017, p.32). Por su parte,
Gonzales señala que «La sola posesión es el control voluntario de
un bien, con relativa permanencia o estabilidad, destinado al
beneficio propio (autónomo), cuya finalidad es el uso y disfrute en
cualquier momento, sin necesidad de un título jurídico que sirva
de sustento» (2015, p. 147-148)

La cuarta regla vinculante instaura que, conforme al artículo 586°
del Código Procesal Civil, «el sujeto que goza de legitimación para
obrar activa no solo puede ser el propietario, sino también, el
administrador y todo aquel que se considere tener derecho a larestitución de un predio. Por otra parte, en lo que atañe a la
legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esa
situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho
a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo
o el que tenía feneció» (Poder Judicial 2012, p. 31).
Con esta interpretación la Suprema precisa quiénes son los
sujetos que gozan de legitimidad para obrar activa y pasiva. De esa
manera «se identifica las dos posiciones que deben ser evaluadas
por los jueces: el demandante, quien debe probar tener un título
que le permita poseer el bien que no ocupa (todo aquel que
ostente un derecho a la restitución del predio - derecho a la
posesión); y el demandado, quien debe acreditar que su posesión
actual está amparada en un título vigente (debe acreditar que no
hay ausencia de título o que su título no ha fenecido)» (Del Risco
2016, p. 138).
La quinta regla vinculante enuncia determinadas situaciones
comunes de precariedad. Formula casos que han sido conocidos
por la judicatura y da pautas para su solución. Considera como
supuestos de posesión precaria a los siguientes:
El supuesto 5.1 señala «Los casos de resolución extrajudicial
de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429° y
1430° del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión
precaria por haber fenecido el título que habilitaba al dem