1. Prescripción adquisitiva
De acuerdo con el artículo 950 de nuestro Código Civil (en adelante CC):
La
propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión
continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.
De acuerdo con una doctrina portuguesa la posesión del derecho de
propiedad u otros derechos reales de disfrute, mantenido durante un
cierto período de tiempo, faculta al propietario, a menos que se
especifique lo contrario, a adquirir el derecho correspondiente al
ejercicio de su actuación. Desde el punto de vista de las formas de
adquisición de los derechos reales, la usucapión es, por lo tanto, una
forma de adquisición originaria, porque el usucapiente adquiere su
derecho, no por causa del derecho del propietario anterior, sino a pesar
de él. Según este precepto, la usucapión es un efecto de la posesión,
pero un efecto meramente posible, no necesario, ya que puede haber
posesión sin usucapión. (Soares, Crispim, Fernandes y Alves, 2017, p.
111)
A decir de Carranza y Ternera, el papel ortodoxo de la posesión es el
de vehículo que conduce a la usucapión; no hay usucapión si no hubo
posesión previa y continua (sine possessione, praescriptio non procedit) durante el término indicado por ley. (Varsi Rospigliosi, 2019, p. 48)
2. Nuestra definición
De las ideas expuestas podemos definir a la prescripción adquisitiva
como aquella forma de adquisición originaria de la propiedad a través
de la posesión de un bien inmueble por un periodo de tiempo determinado
sumado a otros requisitos (posesión continua, pacífica, pública y como
propietario).
3. Requisitos
Pasemos a ver a continuación los requisitos:
3.1. Continua
Se entiende por posesión continua
aquella que se presenta en el tiempo sin intermitencias ni lagunas. No
se necesita, empero, que el poseedor haya estado en permanente contacto
con el bien y basta que se haya comportado como lo hace un dueño
cuidadoso y diligente, que realiza sobre el bien diversos actos de goce
de acuerdo con su particular naturaleza. (Arias Schreiber Pezet, 2011,
p. 282)
No es imprescindible que el usucapiente
ejerza por sí mismo y durante toda su vida actos posesorios como el
cultivo de la tierra, la presencia en el inmueble, la conservación de la
cosa, el pago de impuestos, el mantenimiento de los apartaderos, la
defensa contra las vías de hecho de terceros y otros. Los actos
realizados a través de agentes o empleados se consideran igualmente
útiles y legítimos. Tampoco es necesario continuarse la posesión en una
misma persona, lo que naturalmente se dificulta con el tiempo. Por ello
establece la ley que el sucesor pueda unir a su posesión la de su
predecesor (accessio posesiónis) (Da Silva Pereira, 2014, p. 140)
Por tanto, la continuidad a la que hace referencia este requisito es de carácter relativo,
ya que no debe ser necesariamente permanente, sino que bastará probar
el ejercicio de alguno de los atributos de la propiedad (usar y
disfrutar) en un tiempo inicial y otro posterior presumiéndose la
posesión en el tiempo intermedio.
Lea también: Diplomado de derecho inmobiliario, registral y notarial (sábados). Hasta el 7 de octubre pago en dos cuotas y libro gratis
3.2. Pacífica
Aclara Albaladejo que la posesión es pacífica
“aunque se defienda por la fuerza. Como de lo que se trata es que la
situación mantenida violentamente no tenga valor (mientras que la
violencia dure) para quien ataca la posesión de otro, hay que afirmar
que sí hay posesión pacífica para el que defiende por la fuerza la
posesión que otro trata de arrebatarle”. (Arias Schreiber Pezet, 2011,
p. 283)
La posesión pacífica a la que hace referencia este requisito es de carácter relativo
ya que se reputa pacífica, incluso en aquellos casos en que el poseedor
recurra a la “defensa posesoria” ya que la ley le brinda esa tutela.
3.3. Pública
Ouien posee no debe temer que su posesión
sea conocida, debe de actuar con la naturalidad que le daría tener un
derecho legítimo. No adquirirá quien subrepticiamente se introduce en un
inmueble y permanece oculto en una habitación del mismo con la
intención de que el propietario no lo descubra. (Bullard Gonzáles, 1987,
p. 77)
De ser clandestina la posesión no podría
considerarse que el propietario haya abandonado la posesión. Como dice
Elena Higton “la posesión debe manifestarse, a fin de que los terceros
especialmente el dueño puedan admitir la existencia del poseedor en su
inmueble”. (Vásquez Torres, 2003, p. 112)
La posesión pública
involucra que el ejercicio de alguno de los atributos del derecho de
propiedad (uso y disfrute) puedan ser advertidos por las personas que
moren cerca al inmueble o pasen por sus alrededores.
3.4. Como propietario
Quedan de consiguiente excluidos aquellos poseedores que gocen de la llamada posesión inmediata
como son los arrendatarios, usufructuarios, usuarios, comodatarios,
anticresistas, retenedores y depositarios. (Arias Schreiber Pezet, 2011,
p. 283) Como consecuencia podemos afirmar que para que el poseedor
pueda adquirir por prescripción no solo debe ejercer uno de los
atributos de la propiedad, sino comportarse como si tuviera todos ellos.
(Bullard Gonzáles, 1987, p. 77)
La posesión como propietario involucra
que el poseedor ejerza los atributos del derecho de propiedad (uso y
disfrute) y además se comporte como si realmente fuese el dueño (animus domini) quedando excluidos quienes posean el bien en virtud de un título conferido por el dueño del mismo.
